“以房養老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。我國多地嘗試以房養老，但是民眾對于以房養老的問題還有很多認識誤區。

誤區一：“倒按揭”是養老金全部來源

中國人民大學老年學研究所杜鵬所長認為，已步入老年的人，大部分并沒有購買商品房，而多是單位分房，真正有條件以房養老的人，是四五十歲、購有商品房的中年人。其次從北京、上海、南京、重慶等城市的實踐來看，大部分“倒按揭”都要求房屋在60平方米以上，老人年齡在60歲以上，這兩個條件其實已經將適用這種養老模式的老人限制在一個相對數量并不大的圈子里。事實上，對于這個范圍內的老人來說，“倒按揭”補償的資金并不是養老金的最主要來源。房屋提供的倒按揭資金只是他們養老金的補償，不是支柱。

誤區二：“倒按揭”能免除贍養義務

以房養老模式解決的只是誰給付養老金的問題，而不是誰來照顧老人的問題。老人在哪里養老，如何度過晚年時光，誰來照顧他們的起居，誰為他們排遣孤獨，這些困擾著中國老齡化社會的核心問題并不能因為“倒按揭”而得到妥善解決?！暗拱唇摇敝炼嗄苎a償養老金，卻無法免除兒女的贍養義務。

一些社會學專家曾評價，對“以房養老”模式過度抬高的隱患之一就是，將養老的概念等同于給付養老金，以為讓老人生活、醫療的費用有著落就解決了養老問題。這無疑夸大了贍養義務中經濟扶助的成分，而忽視了兒女在贍養義務中還應履行的照顧義務。

誤區三：“以房養老”改變“養兒防老”

中國老人通常的做法是將房產傳給子女。這種做法緣于一種家庭功能的觀念，幾千年流傳下來的觀念不可能輕易被一種新型的養老模式顛覆。

“以房養老”本是個舶來品，從它在西方國家、新加坡到我國的變身過程中就可以看到，中國固有的家庭功能觀念發揮了強大作用。在美國，“以房養老”有這樣一種模式，退休人員可將自己的房屋做抵押，每年從銀行取得一定的貸款作為生活補貼。夫婦去世后，房屋首先被用來彌補銀行借款及其利息，有剩余時再留做兒女繼承。雖然這也牽涉到兒女的繼承問題，但與中國父母將房屋無償“留給”子女是完全不同的兩種情況。

誤讀四：重觀念改變輕操作難度

國內從未有過“倒按揭”先例，它需要多地嘗試以房養老并在專業人士評估后進行專門開發，并不可能短時間內完成。最令人頭疼的還是政策層面的問題，國內不允許金融混業，因此保險公司不被允許做反向按揭業務。

浙江大學經濟學院柴效武教授更傾向于讓銀行成為“反向抵押貸款”的介入者。柴教授認為，這種養老模式包括售房和養老兩個步驟，合并在一起，直接由銀行來辦理。銀行信用度相對較高，可以增加業務量，降低交易費用。銀行如果愿意接受這項業務，一方面屋主將獲得銀行分期返還的房款，另一方面，銀行的利潤可能來自房屋未來的增值、原價和房屋未來價值之間的差額等等。

但國內銀行機構同樣也有困惑。光大銀行私人業務部個人信貸處處長肖英男認為，這項業務要求銀行主動地去經營房產。銀行通過反向按揭，即使拿到了房產，但如何處置仍是個大問題。以往國內銀行置房產都是被動的，都是處理的抵債房等不良資產，而不是主動地去買賣房產。